Acheter au Maroc depuis l'étranger : virement, devises et rapatriement

En bref : faites venir les fonds de l'étranger par virement bancaire en devises, convertis au Maroc par une banque marocaine, et conservez les justificatifs. Ce circuit vous garantit le droit de rapatrier le produit de la vente, plus-value comprise après impôt.

Le dirham n'est pas librement convertible. Pour un acheteur étranger ou marocain résidant à l'étranger, la façon dont l'argent entre au Maroc détermine la façon dont il pourra en sortir. C'est un point à régler avant le compromis, pas au moment de revendre.

Le principe : un investissement financé en devises

Lorsqu'un non-résident finance son achat avec des devises importées et cédées à une banque marocaine, l'opération est considérée comme un investissement étranger. Elle ouvre droit, à la revente, au transfert du produit de cession : le capital investi et la plus-value, après paiement des impôts dus. Ce droit repose sur les justificatifs bancaires de l'entrée des fonds.

Comment procéder

• Ouvrir un compte dans une banque marocaine, en dirhams convertibles si vous êtes non résident.
• Virer les fonds depuis votre compte à l'étranger vers ce compte, ou directement vers le compte du notaire.
• Demander à la banque l'attestation qui justifie la cession des devises, et la conserver avec l'acte de vente.
• Payer le prix par le notaire, jamais en espèces ni par un intermédiaire.

Ce qu'il ne faut pas faire

Payer une partie du prix « de la main à la main », ou faire venir les fonds par un circuit informel, prive du droit de rapatriement sur la part concernée et expose à des sanctions. C'est aussi un motif fréquent de refus pour le notaire, tenu de vérifier l'origine des fonds.

Emprunter au Maroc

Plusieurs banques marocaines prêtent aux non-résidents pour un achat immobilier, en général pour une partie du prix seulement et avec un apport important. Les conditions varient fortement d'une banque à l'autre et selon votre pays de résidence. Pour un bien à rénover, le financement des travaux est souvent plus difficile à obtenir que celui de l'achat.

À la revente

La plus-value réalisée lors de la vente d'un bien au Maroc est soumise à l'impôt sur les profits immobiliers, retenu par le notaire. Une fois l'impôt acquitté, la banque transfère le produit de la vente sur présentation de l'acte, du justificatif d'entrée des devises et du quitus fiscal. Selon votre pays de résidence, une convention fiscale peut prévoir comment cette plus-value est traitée chez vous.

Le bon ordre

• Consulter le notaire sur la forme de l'achat et le circuit des fonds.
• Ouvrir le compte bancaire au Maroc.
• Signer le compromis et verser l'acompte par virement.
• Virer le solde avant la signature de l'acte définitif.
• Archiver acte, attestations bancaires et quittances : ils serviront dans dix ans.

Cadre général en vigueur en 2026, établi par la réglementation des changes marocaine. Les modalités précises relèvent de votre banque et de votre notaire.