Frais d'achat d'un riad au Maroc : notaire, enregistrement, conservation foncière

En bref : pour un bien sous titre foncier, comptez environ 6 à 7 % du prix en frais d'acquisition, auxquels s'ajoutent les éventuels frais d'agence. Les deux postes principaux sont les droits d'enregistrement (4 %) et la conservation foncière (1,5 %).

Le prix de vente n'est jamais le prix payé. Voici les postes qui s'y ajoutent lors de l'achat d'un riad au Maroc, dans l'ordre de leur poids. Les taux sont ceux généralement appliqués en 2026 ; ils sont fixés par les lois de finances et le notaire vous en donnera le décompte exact.

Les droits d'enregistrement : environ 4 %

C'est le poste le plus lourd. Ils sont calculés sur le prix déclaré dans l'acte et payés à l'administration fiscale par l'intermédiaire du notaire. Une sous-déclaration du prix pour réduire ces droits est illégale, expose à un redressement, et se paie à la revente par une plus-value artificiellement gonflée.

La conservation foncière : environ 1,5 %

Pour un bien titré, l'inscription de la vente sur le titre foncier donne lieu à un droit proportionnel d'environ 1,5 % du prix, auquel s'ajoutent quelques frais fixes (certificat de propriété, timbres). C'est cette inscription qui fait de vous le propriétaire opposable à tous.

Les honoraires du notaire : environ 1 % plus TVA

Les honoraires se négocient, dans le cadre d'un barème. Comptez de l'ordre de 1 % du prix, plus la TVA, avec un minimum pour les petits montants. Demandez un devis écrit avant de signer le compromis.

Ce qui change pour une melkia

Un bien sous melkia n'est pas inscrit à la conservation foncière : il n'y a donc pas de droit de conservation à la vente. L'acte est établi par des adouls, dont les honoraires sont en général modestes, et les droits d'enregistrement restent dus. L'économie apparente est trompeuse : si vous faites ensuite immatriculer le bien, la procédure de titrage a son propre coût et ses propres délais.

Les frais qu'on oublie

• Les frais d'agence, variables et à faire préciser par écrit : qui les paie, sur quelle base, et s'ils sont compris dans le prix annoncé.
• Les frais bancaires de transfert et de change si les fonds viennent de l'étranger.
• Le relevé de géomètre et l'expertise du bâti avant l'achat.
• Les frais de titrage si le bien est sous melkia et que vous voulez un titre foncier.
• La taxe d'habitation et la taxe de services communaux, dues chaque année par le propriétaire.

Un exemple chiffré

Pour un riad titré acheté 2 000 000 DH : environ 80 000 DH de droits d'enregistrement, 30 000 DH de conservation foncière, et 20 000 à 25 000 DH d'honoraires de notaire TVA comprise. Soit 130 000 à 140 000 DH, hors agence et hors travaux. Cet exemple est illustratif : seul le décompte du notaire fait foi.

Chez Airyod

Le prix clé en main affiché sur nos fiches inclut ces frais, le titrage lorsqu'il est nécessaire, les travaux et l'ameublement. Chaque poste est détaillé sur la fiche du bien, pour que vous puissiez le comparer avec un achat en direct.

Taux indicatifs en vigueur en 2026, susceptibles d'évoluer avec chaque loi de finances. Seul le décompte établi par le notaire fait foi.