Acheter un riad dans la médina : les six étapes

Acheter en médina ne ressemble pas à un achat immobilier ordinaire. Le bien est ancien, souvent indivis entre héritiers, parfois occupé, et son accès se fait par un derb où aucun camion ne passe. Voici le chemin réel, dans l'ordre où il se déroule.

1. Définir l'usage avant le budget

Un riad destiné à la maison d'hôtes n'est pas le même bien qu'un riad privatif. Le premier a besoin de chambres avec salle d'eau, d'une cuisine de production, d'une terrasse exploitable et d'un accès raisonnable pour les voyageurs et leurs bagages. Le second peut se permettre un derb étroit et une distribution atypique. Choisir l'usage en premier réduit de moitié le nombre de biens à visiter.

2. Visiter, mesurer, et se méfier des surfaces annoncées

En médina, la surface annoncée est rarement la surface relevée. Elle inclut souvent le patio, parfois une terrasse, parfois un local mitoyen qui ne fait pas partie du titre. Faites relever les surfaces sur place, niveau par niveau, et demandez qu'on distingue la surface au sol de la surface habitable.

3. Vérifier le titre avant de négocier

C'est l'étape que l'on saute et que l'on regrette. Un bien peut être vendu par une personne qui n'en détient qu'une quote-part indivise, sans l'accord des autres héritiers. Il peut être grevé d'un droit de passage au profit du voisin. Il peut être en cours d'immatriculation depuis dix ans.

• Qui figure sur l'acte, et à quelle hauteur ?
• Le bien est-il titré, en cours de titrage, ou en melkia simple ?
• Existe-t-il des servitudes de passage, de vue, d'écoulement ?
• Le bien est-il occupé, et à quel titre ?

Tant que le dossier juridique n'est pas propre, le prix n'a pas d'importance : il n'y a rien à acheter.

4. Chiffrer les travaux poste par poste

Un devis global est un devis inutile. Demandez le détail : structure et toiture, étanchéité des terrasses, réseaux électriques et sanitaires, menuiseries, puis seulement les finitions traditionnelles. Le gros œuvre absorbe la majeure partie du budget et ne se voit pas sur les photos ; c'est pourtant lui qui décide de la tenue du bâtiment dans dix ans.

5. Signer, devant notaire ou devant adoul

Un bien titré se vend par acte notarié, inscrit ensuite à la conservation foncière. Un bien en melkia se vend traditionnellement par acte adoulaire. Dans les deux cas, prévoyez les droits d'enregistrement, les frais de conservation foncière et les honoraires : leur montant dépend du prix et de la nature du bien, et évolue avec la loi de finances. Faites-les chiffrer avant la signature, pas après.

6. Le chantier, puis l'exploitation

Comptez du temps entre la signature et la première nuitée : le temps du chantier, celui des autorisations, et celui du classement si vous exploitez en maison d'hôtes. C'est le délai que nos fiches appellent « mois avant exploitation », et c'est lui qui pèse le plus lourd sur le rendement de la première année.

Ce guide décrit une pratique courante ; il ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un avocat sur votre dossier.