Rentabilité d'un riad en maison d'hôtes : comment la calculer honnêtement

En bref : rendement net = (chiffre d'affaires annuel − toutes les charges d'exploitation) ÷ prix total payé, travaux et frais compris. Les écarts entre deux annonces viennent presque toujours du taux d'occupation retenu et des charges oubliées.

Les rendements annoncés pour les riads de Marrakech vont du raisonnable au fantaisiste. La différence ne tient pas au bien mais aux hypothèses. Voici comment refaire le calcul vous-même, en quatre étapes.

1. Le chiffre d'affaires

Il se calcule ainsi : nombre de chambres × prix moyen de la nuit × nombre de nuits vendues par chambre sur l'année. C'est le troisième terme qui fait tout. Une maison d'hôtes de la médina connaît une haute saison au printemps et à l'automne, un creux en plein été à cause de la chaleur, et des variations selon le calendrier des fêtes. Un calcul sérieux travaille sur une moyenne annuelle, pas sur le taux d'occupation d'un mois d'avril.

2. Les charges d'exploitation

Ce sont elles que l'on sous-estime. Pour une maison d'hôtes, la liste minimale :

• Les commissions des plateformes de réservation, souvent 15 % ou plus du prix de la nuit.
• Le personnel : gouvernante, cuisinière, gardien, avec leurs charges sociales.
• L'eau, l'électricité, le gaz, la climatisation et le chauffage de la piscine s'il y en a une.
• Le linge, les produits d'accueil, les petits-déjeuners.
• L'entretien courant : peinture à la chaux, tadelakt, menuiseries, plomberie.
• La taxe de séjour, les impôts locaux, l'assurance, la comptabilité.
• La gestion, si vous déléguez l'exploitation.

Selon le niveau de service, l'ensemble représente couramment entre 35 et 50 % du chiffre d'affaires. Un calcul qui retient 20 % de charges doit être regardé de près.

3. Le prix de référence

Le rendement se calcule sur ce que vous avez réellement payé : prix d'achat, frais de notaire et d'enregistrement, titrage, travaux, ameublement, et les mois sans revenu pendant le chantier. Le calculer sur le seul prix d'achat flatte le résultat de plusieurs points.

4. Un exemple pas à pas

Prenons un riad de 5 chambres, livré clé en main pour 3 000 000 DH. Hypothèse : 900 DH la nuit en moyenne, et 200 nuits vendues par chambre et par an, soit un taux d'occupation d'environ 55 %.

• Chiffre d'affaires : 5 × 900 × 200 = 900 000 DH par an.
• Charges à 45 % : 405 000 DH.
• Résultat net d'exploitation : 495 000 DH, avant impôt.
• Rendement net : 495 000 ÷ 3 000 000 = 16,5 % avant impôt.

Refaites le calcul avec 150 nuits par chambre : le chiffre d'affaires tombe à 675 000 DH, le résultat à environ 370 000 DH, et le rendement à 12,4 %. C'est la raison pour laquelle nos fiches présentent toujours deux scénarios, un prudent et un cible, et pourquoi nous écrivons les hypothèses en clair.

Les pièges classiques

• Un taux d'occupation de haute saison appliqué à toute l'année.
• Un prix de la nuit relevé sur les meilleurs riads du quartier, pas sur des biens comparables.
• Aucune ligne pour l'entretien, alors qu'un riad en demande chaque année.
• Un rendement calculé avant travaux, sur un bien qui n'est pas encore exploitable.
• L'oubli des autorisations : une maison d'hôtes doit être classée pour accueillir légalement des touristes.

Le simulateur Airyod refait ce calcul avec vos propres hypothèses, sur n'importe quel bien du catalogue ou sur un prix libre.

Cet exemple est purement illustratif et ne constitue ni une promesse ni une garantie de revenu. Les résultats réels dépendent du bien, de son exploitation et du marché.