Melkia ou titre foncier : comprendre la propriété en médina
Deux régimes coexistent au Maroc. L'un est définitif et opposable à tous, l'autre repose sur le témoignage. Ce que cela change concrètement pour un acheteur.
Le Maroc connaît deux régimes de propriété immobilière qui cohabitent. Comprendre lequel s'applique à un bien est la première chose à faire, avant même de parler de prix.
Le titre foncier : l'immatriculation définitive
L'immatriculation foncière donne au bien un titre unique, tenu par la conservation foncière. Une fois le titre établi, il est définitif et opposable à tous : les droits inscrits ne peuvent plus être contestés par une revendication antérieure. C'est le régime le plus sûr, et celui que recherchent les banques comme les acheteurs étrangers.
La melkia : l'acte traditionnel
La melkia est un acte de propriété dressé par des adouls, qui recueillent le témoignage de personnes attestant que le bien appartient bien au vendeur. Elle reste très répandue dans les médinas, où beaucoup de maisons n'ont jamais été immatriculées. Une melkia est un titre de propriété valable, mais elle ne bénéficie pas du caractère définitif du titre foncier : une contestation reste possible.
Passer de l'une à l'autre
Un bien en melkia peut être immatriculé. La procédure passe par un dépôt de réquisition, un bornage sur place, une publicité légale qui ouvre un délai d'opposition, puis l'établissement du titre. Le délai dépend surtout du nombre d'ayants droit, des oppositions éventuelles et de la clarté de la chaîne de propriété.
- Melkia claire, vendeur unique : titrage relativement rapide
- Indivision successorale : il faut réunir tous les héritiers, ou passer par le partage
- Voisin qui conteste une limite : le bornage devient l'étape critique
- Bien occupé : la situation de l'occupant doit être réglée en parallèle
Ce que cela change sur le prix
À surface et à emplacement égaux, un bien titré se paie plus cher qu'un bien en melkia — l'écart correspond au risque et au délai que reprend l'acheteur. C'est pour cette raison que chacune de nos fiches indique la nature du titre, sa qualité et le délai de titrage estimé : trois lignes qui expliquent une bonne partie de l'écart de prix entre deux riads voisins.
Un prix bas en médina n'est presque jamais une bonne affaire : c'est le plus souvent le prix d'un problème juridique que quelqu'un devra résoudre.
Présentation générale, à jour des principes du régime foncier marocain. Chaque dossier doit être vérifié par un notaire ou un avocat.