Visiter un riad : la liste de contrôle en 30 points

En bref : en médina, ce qui coûte cher ne se voit pas depuis le patio. Regardez d'abord la terrasse, les pieds de murs et les poutres, puis les papiers. Le charme se vérifie en dernier.

Un riad se visite au moins deux fois : une fois pour l'émotion, une fois avec cette liste. Prenez des photos de chaque point, un mètre laser, et si possible un artisan ou un ingénieur de confiance.

Le bâti

• Les pieds de murs : traces d'humidité, enduits qui cloquent, sel blanc en surface. Signe de remontées capillaires.
• La terrasse : état de l'étanchéité, pente vers les évacuations, flaques après la pluie.
• Les poutres et solives : flèche visible, bois piqué, poussière fine au sol (insectes xylophages).
• Les fissures : en escalier dans la maçonnerie, en biais aux angles des ouvertures, au droit des planchers.
• Les murs mitoyens : état du voisin, infiltrations venant de chez lui, ouvertures donnant sur votre patio.
• Les escaliers : solidité des marches, hauteur, possibilité de les mettre aux normes.
• Les surélévations récentes : un étage ajouté sans structure adaptée charge les murs anciens.

Les réseaux

• Présence et état des compteurs d'eau et d'électricité, à quel nom ils sont ouverts.
• Raccordement à l'égout, et non à une fosse : demandez à voir le regard.
• Puissance électrique disponible, suffisante pour une climatisation par chambre.
• Pression d'eau aux étages, présence d'un surpresseur ou d'un réservoir.
• Ancienne installation au plomb ou au fer galvanisé, à remplacer.

L'environnement

• Temps à pied jusqu'à une place, une porte de la médina ou une station de taxis.
• Largeur du derb : un chariot à bras passe-t-il pour les travaux et les bagages ?
• Le bruit aux heures de la prière, des ateliers, d'un café voisin. Revenez le soir.
• Les odeurs : certains secteurs, près des tanneries notamment, ne conviennent pas à une maison d'hôtes.
• La vue depuis la terrasse et le vis-à-vis des terrasses voisines.
• La lumière dans le patio selon l'heure et la saison.

Les papiers

• Titre foncier ou melkia ? Demandez une copie, et pour un titre un certificat de propriété récent.
• Les vendeurs : sont-ils tous présents ou représentés ? Un bien hérité est souvent en indivision.
• Les occupants : le bien est-il loué, prêté, habité par un membre de la famille ?
• La surface réelle : comparez-la à celle de l'acte et faites un relevé.
• Les autorisations des travaux déjà faits, surtout pour un étage ajouté.
• Les taxes locales : sont-elles à jour ?
• Les servitudes : passage, vues, écoulement des eaux vers un voisin.

Le projet

• Combien de chambres avec salle d'eau peut-on réellement créer ?
• Une piscine ou un bassin est-il possible, structurellement et administrativement ?
• Le budget travaux, poste par poste, établi par quelqu'un qui a visité.
• Le prix au mètre carré, comparé aux ventes récentes du même quartier.
• Le délai réaliste avant la première nuitée, titrage et chantier compris.

Si un seul de ces points reste sans réponse, ce n'est pas forcément rédhibitoire. Mais il doit être chiffré avant l'offre, pas découvert après la signature.

Cette liste est un aide-mémoire. Elle ne remplace ni un diagnostic structurel par un professionnel ni la vérification juridique du notaire.